fbpx
Blog Header (4)-min

Los propietarios están aprovechando una laguna clave para aumentar los alquileres de miles de apartamentos

Por Daniel Geiger
El negocio de Crain en Nueva York

En el otoño de 2013, cuando el apartamento 1E en 171 W. 81st St. fue desocupado, el propietario hizo lo que los propietarios hicieron con decenas de miles de unidades de renta regulada en la ciudad. Stellar Management afirmó que había gastado un paquete en renovaciones, lo que, combinado con el aumento de alquiler 20% permitido cuando un inquilino se va, le permitió llevar el alquiler mensual regulado $647 por encima de $2,500, al umbral en el momento de convertirlo en un mercado -Unidad de tarifa. Unos meses más tarde, Stellar alquiló la almohadilla del Upper West Side al masajista Jonathan Saballos por $3,300 al mes.

Parecía un ejemplo rutinario del constante éxodo de tales unidades desde el grupo de la ciudad de unos 900.000 apartamentos de alquiler regulado. Excepto que en enero, después de que Saballos perdió a su compañero de cuarto y luego su trabajo y Stellar lo llevó a un tribunal de vivienda por no pagar el alquiler, un juez dictaminó que el apartamento 1E no debería haber sido desregulado en absoluto.

En el fallo escrito, la jueza Sabrina Kraus del Tribunal Civil de Manhattan determinó que Stellar había inflado sus costos de renovación de más de $71,600 en casi $45,000, incluido $3,500 para una bañera que nunca se instaló, y había cobrado de más a Saballos al menos $41,193. El juez ordenó al propietario del edificio de 20 unidades que pagara el triple de daños ($123,578) y que volviera a regular el apartamento con un alquiler mensual de $1,524.

Los defensores de la vivienda dicen que estos episodios son comunes en un sistema donde las lagunas y la supervisión laxa prácticamente invitan a los propietarios a retirar las unidades de la regulación. Una revisión de varias demandas contra Stellar revela cómo las renovaciones costosas o dudosas permitieron al propietario convertir los alquileres a precios de mercado.

"La ciudad o el estado ni siquiera saben cuántos apartamentos ilegalmente desregulados hay, porque solo se examinan realmente cuando casos como este surgen en los tribunales", dijo Mark Hess, abogado que representó a Saballos en el proceso de desalojo. . “Stellar pensó que todo iba a ser como de costumbre y que iban a echar a mi cliente de su apartamento. En cambio, los llamamos ".

Stellar es atractivo y no comentará sobre litigios en curso, dijo una portavoz de la compañía, que posee aproximadamente 100 edificios, la mayoría de los cuales están en la ciudad.

Las acusaciones de abusos por parte de los propietarios no son nuevas. En un caso de alto perfil el año pasado, Associated Press reportado, el negocio familiar del asesor de la Casa Blanca, Jared Kushner, no reveló las unidades de alquiler regulado en los edificios que poseía, luego comenzó renovaciones disruptivas que algunos de esos inquilinos vieron como un esfuerzo para expulsarlos. Kushner Cos. Culpó a un tercero preparador de documentos por la presentación errónea y dijo que las renovaciones fueron adecuadas, pero el episodio generó una multa, una demanda de los inquilinos y la legislación del Ayuntamiento para disuadir el acoso por la construcción.

Sin embargo, se ha prestado menos atención al método utilizado en el caso de Saballos, que puede haber permitido que los propietarios desregularan indebidamente decenas de miles de apartamentos en la ciudad, e incluso más de ellos legalmente.

Gran solución

Después de que la negligencia llevó el inventario de viviendas asequibles en algunos vecindarios al punto de la ruina, en la década de 1970 se aprobaron leyes que permitían a los propietarios aumentar los alquileres regulados si gastaban dinero en mejoras. El alquiler mensual de un apartamento desocupado con renta estabilizada se puede aumentar en una sexagésima parte del costo de renovación de la unidad, o en una cuadragésima parte en edificios con 35 unidades o menos. Estas mejoras se denominan mejoras de apartamentos individuales o IAI.

Según la División de Renovación de Viviendas y Comunidad (HCR) del estado, la agencia responsable de monitorear los apartamentos con alquiler regulado, unas 167,000 unidades han sido retiradas de la regulación en los últimos 26 años utilizando IAI, a menudo en combinación con importantes mejoras de capital en todo el edificio y otros programas que permiten aumentos de alquiler. Eso es aproximadamente 50,000 unidades más de lo que la iniciativa de vivienda asequible del alcalde Bill de Blasio pretende crear durante 12 años. Pero muchos defensores de la vivienda y abogados sospechan que el volumen de apartamentos desregulados a través de los IAI es mucho mayor de lo que muestran los registros estatales.

“Mucha gente cree que las cifras de HCR son bajas”, dijo Ronald Languedoc, abogado de inquilinos de Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph. “Se basan en la cantidad de registros de salida, pero no todos los propietarios presentan esos registros, porque la ley no los penaliza si no lo hacen. En mi práctica, tendría que decir que solo alrededor de la mitad de los apartamentos retirados de la regulación tienen antecedentes que muestran que salieron ".

Los IAI han sido una herramienta potente para los propietarios porque permiten tanto gasto como sea necesario para aumentar el alquiler de un apartamento más allá de un umbral conocido como desregulación de alquiler alto, que permite que una unidad se convierta en una tasa de mercado. Ese punto de inflexión fue $2,000 antes de 2011, cuando los legisladores estatales lo elevaron a $2,500 y luego a $2,700. Desde entonces, las escaladas anuales integradas lo han elevado a $2,775.

 

Pero los expertos en vivienda dicen que las fallas profundas en el programa del IAI permiten que sea no solo la forma más común de sacar una unidad de la regulación, sino también la más propensa a la manipulación. Una gran razón es que el propietario no necesita probar por adelantado que el trabajo que dice haber realizado se completó realmente. En cambio, el estado depende de los inquilinos para detectar la irregularidad e iniciar un desafío. Eso rara vez sucede, porque un inquilino que arrienda una nueva unidad a precio de mercado puede no saber que estaba previamente estabilizada en el alquiler y mucho menos si las supuestas mejoras coinciden con lo que el propietario informó al estado.

"Un propietario puede reemplazar los gabinetes de la cocina, una estufa y un refrigerador por unos pocos miles de dólares o $20,000 y ¿quién puede saberlo?" dijo James Fishman, un abogado de inquilinos. “Los propietarios saben desde hace mucho tiempo que pueden hacer lo que quieran, e incluso si los atrapan una de cada 50 veces, aún así vale la pena. Tienes que estar loco para no infringir la ley, porque las posibilidades de que te atrapen son muy escasas ".

Un inquilino que sospecha de fraude se enfrenta a un proceso tedioso, desconocido y potencialmente costoso para exponerlo. El primer paso es averiguar si un apartamento tiene un historial de alquiler regulado con HCR y si los aumentos de alquiler podrían estar justificados por renovaciones, una evaluación difícil para cualquier inquilino. Presionar un caso puede implicar honorarios legales de miles de dólares y puede manchar la relación del inquilino con el propietario, quien podría optar por no renovar su contrato de arrendamiento. Los inquilinos también temen terminar en una lista negra de inquilinos problemáticos.

“Poner la carga sobre el inquilino no es una forma justa o efectiva de tener un perro guardián para el sistema”, dijo Oksana Mironova, analista de políticas de vivienda de la Community Service Society de Nueva York. "Hago este trabajo todos los días, y hay momentos en los que este sistema no tiene ningún sentido ni siquiera para mí".

Las reglas de privacidad dificultan aún más la vigilancia del sistema. Según la ley estatal, HCR puede divulgar el historial de alquiler de un apartamento solo a su ocupante actual. La falta de una base de datos pública de unidades reguladas y sus rentas significa que generalmente no hay forma de saber cuándo, dónde o cómo se retiró un apartamento de la regulación. Los defensores de los inquilinos dicen que la falta de transparencia les impide descubrir de manera proactiva los abusos y ayudar a más inquilinos.

Los propietarios dicen que así debería ser.

"Esta es información de propiedad exclusiva, y los propietarios no necesariamente quieren que todo el mundo sepa su negocio, y eso es comprensible", dijo Mitch Posilkin, abogado de la Rent Stabilization Association, un grupo comercial que representa a los propietarios, incluidos muchos que poseen unidades reguladas. . “No creemos que el sistema sea fundamentalmente defectuoso. Vivimos una época anterior a la memoria de muchas personas, en los años setenta y ochenta, cuando hubo un abandono generalizado de la vivienda. Debe alentar a los propietarios a invertir ".

Posilkin dijo que reducir o eliminar los IAI molestaría a los propietarios a la hora de invertir en edificios con alquiler regulado. El resultado, dijo, sería que miles de propiedades podrían caer en el tipo de deterioro común en el sistema de vivienda pública de la ciudad, que tiene decenas de miles de millones de dólares atrasados en mantenimiento e inversión de capital.

Pomos y encimeras

Sin embargo, la opacidad de las mejoras de apartamentos individuales las hace listas para su explotación. Los inquilinos, defensores y abogados dicen que puede ser necesaria una batalla judicial para descubrir los detalles de una supuesta mejora. En el caso de Stellar, que posee 12,000 unidades, parte de esa información ha salido a la luz durante un litigio reciente y parece demostrar cómo las actualizaciones ordinarias pueden aumentar los alquileres en cantidades extraordinarias.

En 1795 Riverside Drive, un edificio de 70 unidades en el Alto Manhattan, Stellar informó que renovó los apartamentos 1A en 2012 y 5H en 2013, aumentando sus alquileres a $2,700 al mes cada uno, según los listados. Mayra Mahmood, que vivía en 1A, y PG Lyne de 5H demandaron a Stellar en 2017 como parte de una demanda colectiva en curso de 59 inquilinos en 18 edificios propiedad de Stellar.

Según las facturas proporcionadas por Stellar durante el proceso de descubrimiento de la demanda, en el apartamento 1A el propietario pagó $2,200 para instalar un fregadero de cocina, $4,500 por una encimera de granito, $1,500 por un inodoro y $500 por picaportes. En 5H el fregadero de la cocina costó $2,500; la encimera de granito, $7,500; el inodoro, $4,000; y los pomos de las puertas, $1,350.

En total, las facturas muestran que Stellar gastó $52,000 mejorando el apartamento 1A y $98,500 en 5H, mucho más de lo que sus propios arquitectos estimaron que costarían las renovaciones, según documentos presentados ante el Departamento de Edificios de la ciudad. WAW Architects calculó el trabajo en 1A en aproximadamente $35,000, y Atelier New York Architecture estimó que actualizar 5H junto con un trabajo similar en otro apartamento del edificio costaría $78,870.

 

La unidad de Saballos en West 81st Street, donde Stellar informó haber instalado una bañera para $3,500, solo tenía ducha, dijo su abogado, quien visitó el apartamento. El arquitecto de Stellar para ese trabajo estimó en una presentación de DoB que el trabajo costaría $26,000, un poco más de un tercio de lo que Stellar dijo que finalmente gastó.

Algunos defensores de los inquilinos dicen que las regulaciones del IAI son contraproducentes para el objetivo de preservar las viviendas asequibles porque permiten que incluso las renovaciones legítimas aumenten los alquileres mucho más de lo necesario para garantizar que las unidades se mantengan adecuadamente.

"Siempre tenía que cumplir con un presupuesto de renovación objetivo, por lo que, sí, obtendría la mejor estufa y cosas así para agregar al costo del trabajo", dijo un propietario que solía tener una cartera de edificios de apartamentos con alquileres regulados. en la ciudad dijo Crain. “Nuestro plan de negocios era gastar lo suficiente para lograr alquileres justos en el mercado. Pero seguimos las reglas y los inquilinos obtuvieron una unidad mejor ".

Trabajos internos

Otro punto de controversia es que en varios apartamentos de Stellar donde los IAI han sido desafiados, los contratistas que hicieron el trabajo parecen ser propiedad de la empresa.

CMS Renovation, que figura en los registros con base en Fresh Meadows, Queens, se utilizó para renovar el apartamento 5H en 1795 Riverside Drive y 1E en 171 W.81st St. En la demanda que involucra a la última unidad, el juez señaló en su fallo que un Stellar El empleado reconoció que el contratista era propiedad de Stellar y estaba bajo su control.

"Estos propietarios están inflando los costos y creando empresas de contratación falsa para poder hacerlo", dijo Hess, quien es un abogado supervisor de los derechos de los inquilinos en el New York Legal Assistance Group. “Cuando el contratista y el arrendador [son] esencialmente una entidad, no están reduciendo los costos. El incentivo es inflar los costos ".

El apartamento 1A en 1795 Riverside Drive fue renovado por Wurtsboro Construction Corp. de Wurtsboro, Nueva York, a unas 70 millas al norte de la ciudad. La firma ha realizado varios trabajos para Stellar, según documentos presentados ante el Departamento de Edificios. Una búsqueda en los registros de la agencia para Wurtsboro solo encontró el trabajo que hizo para Stellar. El director de Wurtsboro Construction es Selim Srdanovic, según su Página de LinkedIn. Comparte apellido con Smajlje Srdanovic, director de gestión de instalaciones de Stellar. Una llamada a Smajlje fue referida a Amanda Gluck, la hija del cofundador de Stellar, Larry Gluck, pero ella no devolvió llamadas ni correos electrónicos.

Otro contratista utilizado por la compañía para varias renovaciones, MJA Services, tiene la misma dirección en Manhattan que las oficinas corporativas de Stellar: 156 Williams St. Y, según los archivos del Departamento de Edificios, está controlado por Stacey Ruggeri, vicepresidenta de construcción y desarrollo. en Stellar. Los registros de la ciudad muestran que Smajlje Srdanovic también solicitado permisos en nombre de MJA. Stellar se negó a comentar.

Otros propietarios acusados en litigios separados de explotar a los IAI también parecen utilizar contratistas internos. El gran propietario residencial A&E Real Estate, por ejemplo, parece utilizar exclusivamente JW Development Group Holdings para trabajos de renovación, según una revisión de Crain de las solicitudes de permisos del Departamento de Edificios. Ciudad records show JW Development está controlado por Mark Ericksen, cuyo Perfil de Linkedin lo identifica como gerente senior de proyectos de construcción en A&E Real Estate. La firma está siendo demandada por inquilinos en otro caso de acción colectiva que la acusa de falsificar o inflar los IAI para impulsar las rentas reguladas.

Según una auditoría de HCR, la compañía infló los costos del IAI en seis de los ocho apartamentos revisados. En un caso, el arrendador solo pudo justificar $24,710 de una mejora en la que había afirmado haber gastado $37,053. Se vio obligado a reembolsar al inquilino $21,522. Una portavoz de A&E declinó hacer comentarios.

El uso de un contratista interno no es ilegal, pero la práctica brinda a los propietarios la oportunidad de informar costos de renovación más altos de los que realmente incurrieron. Por ejemplo, un contratista interno podría utilizar empleados asalariados en un proyecto pero reclamar costos laborales en exceso de lo que realmente se les pagó. HCR advierte contra esto, indicando en su sitio web que si se encuentran renovaciones o se alega que fueron realizadas por un empleado del arrendador o agente administrativo, “el propietario deberá demostrar que se le pagó al empleado por el trabajo por separado y en además de su salario normal ".

Pero no está claro con qué frecuencia o minuciosamente las autoridades verifican si un contratista es interno, y quizás sea más difícil si cambia el nombre de la empresa, como lo hizo dos veces en el caso del departamento que alquiló Saballos.

HCR sostiene que ha intensificado la aplicación. En 2012, la agencia creó una unidad de protección de inquilinos que completó más de 4,000 revisiones específicas, ayudó a los inquilinos a recuperar $4.8 millones en sobrecargos y llevó a 76,000 apartamentos ilegalmente desregulados a regresar a la regulación de alquileres. Pero esos casos no involucraron renovaciones, dijo un portavoz de la agencia; los propietarios simplemente habían desregulado las unidades sin justificación.

Para regular mejor los IAI, HCR dice que ha aumentado las auditorías y ahora hace un promedio de 600 al año. En la lista de esas auditorías estaban las unidades en poder de A&E Real Estate, Stellar y Bronstein Properties, otro gran propietario que ha sido acusado en una demanda colectiva de utilizar IAI para aumentar indebidamente los alquileres regulados. La agencia estatal dijo que 74 auditorías encontraron 10 casos de Bronstein inflando los costos del IAI que aumentaron los alquileres hasta en $162.28 por mes más de lo permitido. No está claro si esos aumentos fueron suficientes para sacar alguna unidad de la regulación, pero la demanda colectiva contra la compañía afirma que dijo que gastó seis cifras en renovaciones para convertir otras unidades de su cartera en rentas de mercado. Crain no pudo encontrar un solo permiso presentado ante el Departamento de Edificios para una renovación en los apartamentos de Bronstein citados en esa demanda.

“Si el propietario realmente hizo mejoras de $100,000 en algunos de estos apartamentos, debería haber permisos”, dijo Lucas Ferrara, quien representa a los inquilinos con su colega Roger Sachar. “¿Eso significa que el trabajo no se hizo realmente? Ahora vamos a averiguarlo ".

Ferrara y Sachar también están presionando los casos de acción colectiva contra Stellar y A&E Real Estate.

Las auditorías de HCR de siete unidades Stellar no encontraron irregularidades por parte de la empresa, pero los perros guardianes dicen que la amplitud de esos exámenes fue insuficiente.

"En lugar de auditar algunos apartamentos, ¿por qué no auditar toda la cartera de un propietario como Stellar?" preguntó Aaron Carr, fundador y director ejecutivo de Housing Rights Initiative, una organización sin fines de lucro. “Si el gobierno investiga un banco, ¿lo confina a un solo cubículo? HCR trata estos casos de fraude como si no se tratara de un problema sistémico. Pero es."

Publicado originalmente en línea en Negocio de Crain en Nueva York el 08 de abril de 2019

 

Compartir esta publicacion

Artículos relacionados

NYCHA’s Section 8 logjam continues on for too many

An error in NYCHA’s case management system that wrongfully terminated tenants’ Section 8 vouchers continues to leave tens of thousands in jeopardy. In this follow up article on the issue, NYLAG attorney Anna Luft offered further commentary on the struggle that tenants face in accessing key information from NYCHA’s customer centers.

Lee mas "

Voucher Holders Navigate Through Red Tape

A failure in NYCHA’s case management system caused thousands of tenants with Section 8 vouchers to be mislabeled as delinquent on their annual recertifications. NYLAG attorney Anna Luft spoke to The Riverdale Press about the issue and NYLAG’s swift action urging the agency to immediately suspend the terminations.

Lee mas "

New York City Rent Increase: What You Need to Know

NYLAG’s Sophie Cohen contributed to this New York Times article on the impacts of recent rent increases in New York City. “When a rent-stabilized apartment has annual rent increases of this magnitude, it is no longer about affordability and sustainability for tenants.”

Lee mas "
Español de México
Vuelve al comienzo