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Les propriétaires exploitent une faille clé pour augmenter les loyers de milliers d'appartements

Par Daniel Geiger
Crain's New York Business

À l'automne 2013, lorsque l'appartement 1E au 171 W.81st St. a été libéré, le propriétaire a fait ce que les propriétaires ont fait avec des dizaines de milliers d'autres unités à loyer réglementé dans la ville. Stellar Management a affirmé avoir dépensé un paquet en rénovations, ce qui, combiné à l'augmentation de loyer 20% autorisée lorsqu'un locataire quitte, lui a permis de pousser le loyer mensuel réglementé $647 au-dessus de $2 500 - au seuil à l'époque pour en faire un marché -unité de taux. Quelques mois plus tard, Stellar a loué le coussin Upper West Side au massothérapeute Jonathan Saballos pour $3 300 par mois.

Cela semblait être un exemple de routine de l'exode régulier de telles unités de la le pool de la ville d'environ 900000 appartements à loyer réglementé. Sauf qu'en janvier, après que Saballos a perdu son colocataire puis son emploi et a été conduit devant le tribunal du logement par Stellar pour ne pas avoir payé le loyer, un juge a statué que l'appartement 1E n'aurait pas dû être déréglementé du tout.

Dans la décision écrite, la juge Sabrina Kraus du tribunal civil de Manhattan a déterminé que Stellar avait gonflé ses coûts de rénovation de plus de $71600 de près de $45000 - dont $3 500 pour une baignoire qui n'a jamais été installée - et avait au moins surfacturé Saballos. $41,193. Le juge a ordonné au propriétaire de l'immeuble de 20 logements de payer le triple des dommages-intérêts - $123 578 - et de remettre l'appartement en règle avec un loyer mensuel de $1 524.

Les défenseurs du logement disent que de tels épisodes sont courants dans un système où les failles et la surveillance laxiste invitent pratiquement les propriétaires à retirer les unités de la réglementation. Un examen de plusieurs poursuites contre Stellar révèle à quel point des rénovations coûteuses ou douteuses ont permis au propriétaire de convertir les loyers au taux du marché.

«La ville ou l'État ne savent même pas combien d'appartements illégalement déréglementés se trouvent là-bas, car ils ne sont vraiment examinés que lorsque des cas comme celui-ci sont portés devant le tribunal», a déclaré Mark Hess, un avocat qui a représenté Saballos dans la procédure d'expulsion. . «Stellar pensait que ça allait être les affaires comme d'habitude et ils allaient expulser mon client de son appartement. Au lieu de cela, nous les avons appelés.

Stellar fait appel et ne commentera pas les litiges en cours, a déclaré une porte-parole de la société, qui possède environ 100 bâtiments, dont la plupart se trouvent dans la ville.

Les allégations d'abus de la part des propriétaires ne sont pas nouvelles. Dans un cas très médiatisé l'année dernière, l'Associated Press signalé, l'entreprise familiale du conseiller de la Maison Blanche Jared Kushner n'a pas divulgué les logements à loyer réglementé dans les immeubles qu'elle possédait, puis a commencé des rénovations perturbatrices que certains de ces locataires considéraient comme un effort pour les expulser. Kushner Cos. A blâmé un préparateur de documents tiers pour le dépôt erroné et a déclaré que ses rénovations étaient appropriées, mais l'épisode a conduit à une amende, à un procès par les locataires et à une législation du conseil municipal pour dissuader le harcèlement par construction.

Cependant, moins d'attention a été accordée à la méthode utilisée dans le cas de Saballos, qui a peut-être permis aux propriétaires de déréglementer indûment des dizaines de milliers d'appartements en ville - et même plus d'entre eux légalement.

Gros correctif

Après que la négligence ait amené le parc de logements abordables dans certains quartiers au point de vétusté, des lois ont été adoptées dans les années 1970, permettant aux propriétaires d'augmenter les loyers réglementés s'ils dépensaient de l'argent pour les rénovations. Le loyer mensuel d'un appartement vacant dont le loyer est stabilisé peut être augmenté d'un soixantième du coût de rénovation du logement, ou d'un quarantième dans les immeubles de 35 logements ou moins. Ces améliorations sont appelées améliorations individuelles des appartements, ou IAI.

Selon la Division of Homes and Community Renewal (HCR) de l'État, l'agence chargée de surveiller les appartements à loyer réglementé, quelque 167000 unités ont été retirées de la réglementation au cours des 26 dernières années en utilisant les IAI, souvent en combinaison avec des améliorations majeures des immobilisations à l'échelle du bâtiment et d'autres programmes qui permettent des augmentations de loyer. C'est environ 50 000 unités de plus que le projet de logement abordable du maire Bill de Blasio vise à créer sur 12 ans. Mais de nombreux défenseurs du logement et avocats soupçonnent que le volume d'appartements déréglementés via les IAI est bien plus important que ne le montrent les registres de l'État.

«Beaucoup de gens pensent que les chiffres de HCR sont faibles», a déclaré Ronald Languedoc, un avocat locataire chez Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph. «Ils sont basés sur le nombre d'enregistrements de sortie, mais tous les propriétaires ne déposent pas ces enregistrements, car la loi ne les pénalise pas s'ils ne le font pas. Dans ma pratique, je dois dire que seule la moitié environ des appartements retirés de la réglementation ont des histoires qui montrent qu'ils sont sortis.

Les IAI ont été un outil puissant pour les propriétaires, car ils permettent autant de dépenses que nécessaire pour augmenter le loyer d'un appartement au-delà d'un seuil connu sous le nom de déréglementation des loyers élevés, qui permet à une unité de devenir au taux du marché. Ce point de basculement était de $2000 avant 2011, lorsque les législateurs des États l'ont porté à $2 500 puis $2 700. Les augmentations annuelles intégrées l'ont depuis porté à $2,775.

 

Mais les experts en logement affirment que les profondes lacunes du programme IAI lui permettent d'être non seulement le moyen le plus courant de sortir une unité de la réglementation, mais aussi le plus sujet à la manipulation. Une des principales raisons est qu'un propriétaire n'a pas besoin de prouver à l'avance que le travail qu'il prétend avoir fait a été effectivement terminé. Au lieu de cela, l'État compte sur les locataires pour détecter les irrégularités et lancer une contestation. Cela se produit rarement, car un locataire qui loue une nouvelle unité au taux du marché peut ne pas savoir que le loyer était auparavant stabilisé et encore moins si les améliorations supposées correspondent à ce que le propriétaire a déclaré à l'État.

«Un propriétaire peut remplacer les armoires de cuisine, une cuisinière et un réfrigérateur pour quelques milliers de dollars ou $20 000 et qui doit savoir?» a déclaré James Fishman, un avocat locataire. «Les propriétaires savent depuis longtemps qu'ils peuvent faire ce qu'ils veulent, et même s'ils se font prendre une fois sur 50, cela en vaut toujours la peine. Il faut être fou pour ne pas enfreindre la loi, car les chances de se faire prendre sont si minces.

Un locataire qui soupçonne une fraude fait face à un processus fastidieux, inconnu et potentiellement coûteux pour l'exposer. La première étape consiste à se demander si un appartement a un historique de location réglementé avec HCR et si les augmentations de loyer pourraient être justifiées par des rénovations - une évaluation difficile pour tout locataire. Faire pression sur une affaire peut entraîner des frais juridiques de plusieurs milliers de dollars et peut souiller la relation d'un locataire avec le propriétaire, qui pourrait choisir de ne pas renouveler son bail. Les locataires craignent également de se retrouver sur une liste noire de locataires problématiques.

«Imposer le fardeau au locataire n'est pas un moyen juste ou efficace d'avoir un chien de garde pour le système», a déclaré Oksana Mironova, analyste de la politique du logement à la Community Service Society de New York. «Je fais ce travail tous les jours, et il y a des moments où ce système n'a aucun sens, même pour moi.

Les règles de confidentialité entravent en outre le maintien de l'ordre dans le système. Conformément à la loi de l'État, HCR ne peut divulguer l'historique de location d'un appartement qu'à son occupant actuel. L'absence de base de données publique des unités réglementées et de leurs loyers signifie qu'il n'y a généralement aucun moyen de savoir quand, où et comment un appartement a été retiré de la réglementation. Les défenseurs des locataires affirment que le manque de transparence les empêche de détecter de manière proactive les abus et d'aider davantage de locataires.

Les propriétaires disent que cela devrait être ainsi.

"Ce sont des informations exclusives, et les propriétaires ne veulent pas nécessairement que le monde entier connaisse leur entreprise - et c'est compréhensible", a déclaré Mitch Posilkin, avocat de la Rent Stabilization Association, un groupe commercial qui représente les propriétaires, y compris de nombreux propriétaires de logements réglementés. . «Nous ne pensons pas que le système soit fondamentalement défectueux. Nous avons vécu une époque antérieure à la mémoire de beaucoup de gens, dans les années 70 et 80, quand il y avait un abandon généralisé du logement. Vous devez encourager les propriétaires à investir. »

Posilkin a déclaré que la réduction ou la suppression des IAI rendrait les propriétaires terriens en colère en investissant dans des immeubles à loyer réglementé. Le résultat, a-t-il dit, serait que des milliers de propriétés pourraient glisser dans le type de délabrement courant dans le système de logement public de la ville, qui est en retard de plusieurs dizaines de milliards de dollars sur l'entretien et les investissements en capital.

Poignées de portes et comptoirs

L'opacité des améliorations individuelles des appartements les rend cependant mûres pour l'exploitation. Les locataires, les avocats et les avocats disent qu'il peut falloir une bataille judiciaire pour déterrer les détails d'une prétendue amélioration. Dans le cas de Stellar, qui possède 12 000 unités, certaines de ces informations ont été révélées lors de récents litiges et semblent démontrer comment des mises à niveau ordinaires peuvent augmenter les loyers de montants extraordinaires.

Au 1795 Riverside Drive, un immeuble de 70 logements dans l'Upper Manhattan, Stellar a déclaré avoir rénové les appartements 1A en 2012 et 5H en 2013, augmentant leurs loyers à $2 700 par mois chacun, selon les annonces. Mayra Mahmood, qui vivait dans 1A, et PG Lyne de 5H ont intenté une action en justice contre Stellar en 2017 dans le cadre d'un recours collectif en cours par 59 locataires dans 18 immeubles appartenant à Stellar.

Selon les factures fournies par Stellar lors du processus de découverte de la poursuite, dans l'appartement 1A, le propriétaire a payé $2 200 pour installer un évier de cuisine, $4 500 pour un comptoir en granit, $1 500 pour une toilette et $500 pour les poignées de porte. En 5H, l'évier de la cuisine coûtait $2 500; le comptoir en granit, $7,500; les toilettes, $4 000; et les poignées de porte, $1,350.

Au total, les factures montrent que Stellar a dépensé $52000 pour moderniser les appartements 1A et $98500 sur 5H, bien plus que ses propres architectes estimaient que les rénovations coûteraient, selon les documents déposés auprès du département des bâtiments de la ville. WAW Architects a fixé les travaux dans 1A à environ $35000, et Atelier New York Architecture a estimé que la modernisation de 5H ainsi que des travaux similaires dans un autre appartement du bâtiment coûteraient $78 870.

 

L'unité de Saballos sur West 81st Street, où Stellar a déclaré avoir installé une baignoire pour $3 500, n'avait qu'une douche, a déclaré son avocat, qui a visité l'appartement. L'architecte de Stellar pour ce travail a estimé dans un dépôt DoB que le travail coûterait $26000, un peu plus d'un tiers de ce que Stellar a déclaré avoir finalement dépensé.

Certains défenseurs des locataires affirment que les règlements de l'IAI sont contre-productifs par rapport à l'objectif de préservation des logements abordables, car ils permettent même des rénovations légitimes pour augmenter les loyers beaucoup plus que nécessaire pour garantir que les unités sont bien entretenues.

«Je devais toujours atteindre un budget de rénovation cible, et donc, oui, j'aurais le meilleur poêle et des choses comme ça pour ajouter au coût des travaux», un propriétaire qui était auparavant propriétaire d'un portefeuille d'immeubles à loyer réglementé dans la ville dit Crain. «Notre plan d'affaires était de dépenser suffisamment pour obtenir des loyers équitables. Mais nous suivions les règles et les locataires ont obtenu une meilleure unité.

Emplois internes

Un autre point de discorde est que dans plusieurs appartements Stellar où des IAI ont été contestées, les entrepreneurs qui ont effectué les travaux semblent appartenir à l'entreprise.

CMS Renovation, répertorié dans les dossiers comme étant basé à Fresh Meadows, Queens, a été utilisé pour rénover l'appartement 5H au 1795 Riverside Drive et 1E au 171 W.81st St.Dans le procès impliquant cette dernière unité, la juge a noté dans sa décision qu'un Stellar l'employé a reconnu que l'entrepreneur était détenu et contrôlé par Stellar.

«Ces propriétaires gonflent les coûts et créent des sociétés de sous-traitance fictives afin de pouvoir le faire», a déclaré Hess, qui est un avocat superviseur des droits des locataires au New York Legal Assistance Group. «Lorsque l'entrepreneur et le propriétaire [sont] essentiellement une seule entité, ils ne réduisent pas les coûts. L'incitation est de gonfler les coûts. »

L'appartement 1A au 1795 Riverside Drive a été rénové par Wurtsboro Construction Corp. de Wurtsboro, New York, à environ 70 miles au nord de la ville. L'entreprise a effectué plusieurs travaux pour Stellar, selon des documents déposés auprès du ministère des Bâtiments. Une recherche dans les archives de l'agence pour Wurtsboro n'a trouvé que le travail qu'elle a fait pour Stellar. Le directeur de Wurtsboro Construction est Selim Srdanovic, selon son Page LinkedIn. Il partage un nom de famille avec Smajlje Srdanovic, directeur de la gestion des installations chez Stellar. Un appel à Smajlje a été renvoyé à Amanda Gluck, la fille du cofondateur de Stellar, Larry Gluck, mais elle n'a pas retourné d'appels ni de courriels.

Un autre entrepreneur utilisé par l'entreprise pour plusieurs rénovations, MJA Services, a la même adresse à Manhattan que les bureaux de l'entreprise de Stellar: 156 Williams St.Et, selon les dépôts du Department of Buildings, il est contrôlé par Stacey Ruggeri, vice-président de la construction et du développement. à Stellar. Les registres de la ville montrent que Smajlje Srdanovic a également demandé des permis au nom de MJA. Stellar a refusé de commenter.

D'autres propriétaires accusés dans des litiges distincts d'exploiter les IAI semblent également avoir recours à des entrepreneurs internes. Le grand propriétaire résidentiel A&E Real Estate, par exemple, semble utiliser exclusivement JW Development Group Holdings pour des travaux de rénovation, selon un examen par le Crain des demandes de permis du Department of Buildings. Ville records show JW Development est contrôlé par Mark Ericksen, dont Profil LinkedIn l'identifie comme chef de projet principal de construction chez A&E Real Estate. L'entreprise est poursuivie par des locataires dans une autre affaire de recours collectif qui l'accuse d'avoir simulé ou gonflé les IAI pour faire grimper les loyers réglementés.

Selon un audit HCR, la société a gonflé les coûts IAI dans six des huit appartements examinés. Dans un cas, le propriétaire n'a pu justifier que $24 710 d'une amélioration sur laquelle il avait affirmé avoir dépensé $37 053. Il a été contraint de rembourser au locataire $21,522. Une porte-parole d'A & E a refusé de commenter.

Le recours à un entrepreneur interne n'est pas illégal, mais la pratique permet aux propriétaires de déclarer des coûts de rénovation plus élevés que ceux réellement engagés. Par exemple, un entrepreneur interne pourrait utiliser des employés salariés pour un projet, mais réclamer des coûts de main-d'œuvre supérieurs à ce qu'ils ont réellement été payés. HCR met en garde contre cela, déclarant sur son site Web que si des rénovations sont découvertes ou supposées avoir été effectuées par un employé du propriétaire ou de l'agent de gestion, «le propriétaire sera tenu de prouver que l'employé a été payé pour le travail séparément de et en en plus de son salaire normal. »

Mais on ne sait pas à quelle fréquence ou à fond les autorités vérifient si un entrepreneur est en interne, et peut-être plus difficile si le nom de l'entreprise change, comme cela a été le cas à deux reprises dans le cas de l'appartement loué par Saballos.

HCR soutient qu'il a renforcé l'application de la loi. En 2012, l'agence a créé une unité de protection des locataires qui a réalisé plus de 4000 examens ciblés, a aidé les locataires à récupérer $4,8 millions de surcoûts et a permis de remettre 76000 appartements illégalement déréglementés à la réglementation des loyers. Mais ces cas n'impliquaient pas de rénovations, a déclaré un porte-parole de l'agence; les propriétaires avaient simplement déréglementé les logements sans justification.

Pour mieux réglementer les IAI, HCR affirme avoir augmenté les audits et en fait désormais en moyenne 600 par an. Sur la liste de ces vérifications figuraient des unités détenues par A&E Real Estate, Stellar et Bronstein Properties, un autre grand propriétaire qui a été accusé dans un recours collectif d'utiliser des IAI pour augmenter indûment les loyers réglementés. L'agence d'État a déclaré que 74 audits ont trouvé 10 cas de Bronstein gonflant les coûts de l'IAI qui ont augmenté les loyers de $162.28 par mois de plus que ce qui était autorisé. On ne sait pas si ces augmentations étaient suffisantes pour pousser des unités hors de la réglementation, mais le recours collectif contre la société affirme qu'elle a déclaré avoir dépensé six chiffres en rénovations pour convertir d'autres unités de son portefeuille en loyers du marché. Crain n'a pas été en mesure de trouver un seul permis déposé auprès du ministère des Bâtiments pour une rénovation des appartements Bronstein cités dans ce procès.

«Si le propriétaire a vraiment fait $100 000 améliorations sur certains de ces appartements, il devrait y avoir des permis», a déclaré Lucas Ferrara, qui représente les locataires avec son collègue Roger Sachar. «Cela signifie-t-il que le travail n'a pas vraiment été fait? Maintenant, nous allons le découvrir.

Ferrara et Sachar font également pression sur les recours collectifs contre Stellar et A&E Real Estate.

Les audits HCR de sept unités Stellar n'ont révélé aucun acte répréhensible de la part de l'entreprise, mais les chiens de garde affirment que l'ampleur de ces examens était insuffisante.

«Au lieu d'auditer quelques appartements, pourquoi ne pas auditer l'ensemble du portefeuille d'un propriétaire comme Stellar?» a demandé Aaron Carr, fondateur et directeur exécutif de Housing Rights Initiative, une organisation à but non lucratif. «Si le gouvernement enquête sur une banque, la limite-t-il à une seule cabine? HCR traite ces cas de fraude comme s'il ne s'agissait pas d'un problème systémique. Mais il est."

Publié à l'origine en ligne sur Les affaires de Crain à New York le 08 avril 2019

 

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