fbpx
Blog Header (4)-min

Арендодатели используют ключевую лазейку для повышения арендной платы за тысячи квартир

Даниэль Гейгер
Crain's New York Business

Осенью 2013 года, когда была освобождена квартира 1E на 81-й улице W. 171, владелец сделал то же, что и десятки тысяч домовладельцев. единицы с регулируемой арендной платой в городе. Stellar Management утверждала, что потратила кучу денег на ремонт, что в сочетании с увеличением арендной платы на 20%, разрешенным при отъезде арендатора, позволило компании поднять регулируемую ежемесячную арендную плату $647 выше $2 500 - до порогового уровня на тот момент, чтобы сделать ее рыночной. - тарифная единица. Спустя несколько месяцев Стеллар арендовала площадку в Верхнем Вест-Сайде массажисту Джонатану Сабаллосу за $3 300 в месяц.

Это казалось обычным примером неуклонного исхода таких подразделений из городской бассейн из около 900000 квартир с регулируемой арендной платой. За исключением того, что в январе, после того как Сабаллос потерял своего соседа по комнате, а затем работу и был доставлен в жилищный суд Stellar за неуплату арендной платы, судья постановил, что регулирование квартиры 1E вообще не должно было отменяться.

В письменном постановлении судья Сабрина Краус из гражданского суда Манхэттена определила, что Stellar завысила расходы на ремонт более чем на $71,600 почти на $45,000, включая $3,500 за ванну, которая так и не была установлена, и как минимум переплатила Сабаллосу. 1ТП2Т41,193. Судья обязал владельца 20-квартирного дома выплатить тройную компенсацию ущерба - $123,578 - и вернуть квартиру в нормальное состояние с ежемесячной арендной платой в размере $1,524.

Защитники жилищного строительства говорят, что такие эпизоды обычны в системе, где лазейки и слабый надзор практически побуждают владельцев вывести квартиры из-под контроля. Обзор нескольких судебных исков против Stellar показывает, насколько дорогостоящий или сомнительный ремонт позволил владельцу конвертировать арендную плату в рыночную ставку.

«Город или штат даже не знают, сколько там незаконно дерегулированных квартир, потому что они действительно исследуются только тогда, когда подобные дела доходят до суда», - сказал Марк Хесс, поверенный, который представлял Сабаллоса в разбирательстве о выселении. . «Стеллар думала, что это будет обычное дело, и они собирались выгнать моего клиента из его квартиры. Вместо этого мы вызвали их ».

Stellar подает апелляцию и не будет комментировать продолжающийся судебный процесс, заявила пресс-секретарь компании, которой принадлежит около 100 зданий, большинство из которых находятся в городе.

Утверждения о злоупотреблениях со стороны домовладельцев не новы. В одном громком деле в прошлом году Associated Press сообщается, семейный бизнес советника Белого дома Джареда Кушнера не смог раскрыть информацию о квартирах с регулируемой арендной платой в принадлежащих ему зданиях, а затем начал разрушительный ремонт, который некоторые из этих арендаторов сочли попыткой вытеснить их. Компания Kushner Cos. Обвинила стороннего составителя документов в ошибочной подаче документов и сказала, что ремонт был проведен надлежащим образом, но этот эпизод привел к штрафу, судебному иску со стороны арендаторов и принятию законодательства городского совета для предотвращения преследований со стороны строительства.

Однако меньше внимания уделялось методу, использованному в деле Сабаллоса, который, возможно, позволил домовладельцам ненадлежащим образом отменить регулирование десятков тысяч городских квартир - и даже больше из них на законных основаниях.

Большое исправление

После того, как пренебрежение привело к тому, что доступное жилье в некоторых районах пришло в упадок, в 1970-х годах были приняты законы, разрешающие владельцам повышать регулируемую арендную плату, если они потратили деньги на модернизацию. Ежемесячная арендная плата за пустую квартиру со стабилизированной арендной платой может быть увеличена на одну шестидесятую часть стоимости ремонта квартиры или на одну сороковую в зданиях с 35 или менее квартирами. Такие улучшения называются улучшением отдельных квартир или IAI.

По данным Государственного отдела жилищного строительства и обновления общин (HCR), агентства, отвечающего за мониторинг квартир с регулируемой арендной платой, за последние 26 лет около 167000 единиц были выведены из-под регулирования с использованием IAI, часто в сочетании с капитальными улучшениями в масштабах всего здания и другие программы, позволяющие увеличить арендную плату. Это примерно на 50 000 единиц больше, чем в рамках подписной инициативы мэра Билла де Блазио по созданию доступного жилья за 12 лет. Но многие защитники жилищного строительства и юристы подозревают, что количество квартир, дерегулирование которых осуществляется через IAI, намного больше, чем показывают государственные данные.

«Многие люди считают, что количество HCR невелико», - сказал Рональд Лангедок, поверенный арендатора компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph. «Они основаны на количестве выездных регистраций, но не все домовладельцы подают эти регистрации, потому что закон не наказывает их, если они этого не сделают. В своей практике я должен был бы сказать, что только около половины квартир, снятых с эксплуатации, имеют истории, свидетельствующие о том, что они выбыли ».

IAI были мощным инструментом для домовладельцев, потому что они позволяют тратить столько, сколько необходимо для повышения арендной платы за квартиру выше порогового значения, известного как дерегулирование высокой арендной платы, которое позволяет квартире стать рыночной ставкой. Этот переломный момент составлял $2000 до 2011 года, когда законодатели штата повысили его до $2,500, а затем $2,700. С тех пор благодаря встроенным ежегодным эскалациям он вырос до $2 775.

 

Но эксперты в области жилищного строительства говорят, что серьезные недостатки программы IAI позволяют ей быть не только наиболее распространенным способом выведения устройства из строя, но и наиболее подверженным манипуляциям. Одна из важных причин заключается в том, что арендодателю не нужно заранее доказывать, что работа, которую он утверждает, что проделанная, действительно завершена. Вместо этого государство полагается на арендаторов, которые вынюхивают нарушения и инициируют иск. Это случается редко, потому что арендатор, который арендует квартиру по новой рыночной ставке, может не знать, что она ранее была стабилизирована, не говоря уже о том, совпадают ли какие-либо предполагаемые обновления с тем, что владелец сообщил государству.

«Арендодатель может заменить кухонные шкафы, плиту и холодильник за несколько тысяч долларов или $20,000, и кому это знать?» сказал Джеймс Фишман, поверенный арендатора. «Арендодатели давно знают, что могут делать все, что захотят, и даже если их поймают в одном случае из 50, это того стоит. Чтобы не нарушать закон, нужно быть чокнутым, потому что шансы быть пойманным очень малы ».

Арендатор, подозревающий в мошенничестве, сталкивается с утомительным, незнакомым и потенциально дорогостоящим процессом его выявления. Первым шагом является выяснение, есть ли у квартиры регулируемая история аренды в HCR и может ли повышение арендной платы быть оправдано ремонтом - сложная оценка для любого арендатора. Обжалование дела может потребовать судебных издержек в размере тысяч долларов и может испортить отношения арендатора с домовладельцем, который может решить не продлевать договор аренды. Арендаторы также опасаются оказаться в черном списке проблемных арендаторов.

«Возложение бремени на арендатора - не справедливый или эффективный способ иметь сторожевой пёс для системы», - сказала Оксана Миронова, аналитик жилищной политики Общества общественных работ Нью-Йорка. «Я делаю эту работу каждый божий день, и бывают случаи, когда эта система не имеет никакого смысла даже для меня».

Правила конфиденциальности еще больше затрудняют наблюдение за системой. Согласно закону штата, HCR может предоставить историю аренды квартиры только ее нынешнему жильцу. Отсутствие общедоступной базы данных регулируемых единиц и их арендной платы означает, что обычно невозможно узнать, когда, где и как квартира была снята с регулирования. Защитники арендаторов говорят, что отсутствие прозрачности не позволяет им активно выявлять нарушения и помогать большему количеству арендаторов.

Хозяева говорят, что так и должно быть.

«Это конфиденциальная информация, и владельцы не обязательно хотят, чтобы весь мир знал об их бизнесе - и это понятно», - сказал Митч Посилкин, поверенный из Ассоциации стабилизации арендной платы, торговой группы, которая представляет арендодателей, в том числе многих владельцев регулируемых единиц. . «Мы не считаем, что система имеет фундаментальные недостатки. Мы пережили время, которое предшествовало памяти многих людей, в 1970-х и 80-х годах, когда было повсеместным отказом от жилья. Вам необходимо поощрять владельцев к инвестированию ».

Посилкин сказал, что сокращение или отмена IAI огорчит арендодателей на инвестирование в здания с регулируемой арендной платой. В результате, по его словам, тысячи объектов недвижимости могут прийти в негодность, что является обычным явлением в системе государственного жилищного строительства города, ремонт и капитальные вложения которой отстают на десятки миллиардов долларов.

Дверные ручки и столешницы

Однако непрозрачность отдельных квартирных улучшений делает их готовыми к эксплуатации. Арендаторы, адвокаты и поверенные говорят, что может потребоваться судебная тяжба, чтобы раскрыть детали предполагаемого улучшения. В случае Stellar, которому принадлежит 12000 квартир, часть этой информации стала известна во время недавнего судебного разбирательства и, похоже, демонстрирует, как обычные обновления могут повысить арендную плату на огромные суммы.

В 1795 Riverside Drive, здании из 70 квартир в Верхнем Манхэттене, Stellar сообщил о ремонте квартир 1A в 2012 году и 5H в 2013 году, подняв их арендную плату до $2 700 в месяц каждая, согласно спискам. Майра Махмуд, которая жила в 1A, и PG Lyne из 5H подали в суд на Stellar в 2017 году в рамках продолжающегося коллективного иска 59 арендаторов в 18 зданиях, принадлежащих Stellar.

Согласно счетам, предоставленным Stellar в процессе обнаружения иска, в квартире 1A домовладелец заплатил $2 200 за установку кухонной мойки, $4 500 за гранитную столешницу, $1 500 за унитаз и $500 за дверные ручки. В 5H кухонная мойка стоила $2 500; столешница гранитная 1ТП2Т7 500; туалет - 1ТП2Т4,000; и дверные ручки - $1,350.

В общей сложности счета показывают, что Stellar потратила $52,000 на модернизацию квартиры 1A и $98,500 на 5H, что намного больше, чем ее собственные архитекторы оценили, как следует из документов, поданных в Департамент строительства города. WAW Architects оценили стоимость работ в 1A примерно на $35,000, а Atelier New York Architecture подсчитала, что модернизация 5H вместе с аналогичными работами в другой квартире в здании обойдется в $78870.

 

В квартире Сабаллоса на Западной 81-й улице, где Stellar сообщил об установке ванны за $3 500, был только душ, сказал его адвокат, посетивший квартиру. Архитектор Stellar для этой работы оценил в документации DoB, что работа будет стоить $26,000, что немного больше трети той суммы, которую Stellar сказал, что в конечном итоге потратил.

Некоторые защитники арендаторов говорят, что правила IAI противоречат цели сохранения доступного жилья, поскольку они позволяют даже законному ремонту повышать арендную плату намного больше, чем необходимо для обеспечения надлежащего содержания квартир.

«Мне всегда приходилось соответствовать запланированному бюджету на ремонт, и поэтому, да, я бы получил лучшую печь и тому подобное, чтобы увеличить стоимость работ», - домовладелец, который раньше владел портфелем многоквартирных домов с регулируемой арендной платой. в городе сказали Crain's. «Наш бизнес-план заключался в том, чтобы израсходовать достаточно, чтобы добиться справедливой рыночной арендной платы. Но мы соблюдали правила, и арендаторы получили квартиру получше ».

Внутренние вакансии

Еще одним предметом спора является то, что в нескольких квартирах Stellar, где IAI были оспорены, подрядчики, которые выполняли работы, похоже, принадлежали компании.

Компания CMS Renovation, зарегистрированная в Фреш Медоуз, Квинс, использовалась для ремонта квартиры 5H по адресу 1795 Riverside Drive и 1E по адресу 171 W. 81st St. В судебном процессе, касающемся последней квартиры, судья отметила в своем постановлении, что Stellar Сотрудник признал, что подрядчик принадлежит и контролируется Stellar.

«Эти арендодатели завышают затраты и создают фиктивные компании-подрядчики, чтобы они могли это делать», - сказал Хесс, который занимается надзором за правами арендаторов в New York Legal Assistance Group. «Когда подрядчик и арендодатель [являются] по существу одним лицом, они не снижают расходы. Стимул состоит в том, чтобы завышать затраты ».

Квартира 1A по адресу 1795 Riverside Drive была отремонтирована Wurtsboro Construction Corp. из Вуртсборо, штат Нью-Йорк, примерно в 70 милях к северу от города. Согласно документам Департамента строительства, компания выполнила несколько работ для Stellar. Поиск в записях агентства для Wurtsboro обнаружил только ту работу, которую оно выполняло для Stellar. Директором Wurtsboro Construction является Селим Срданович, по его словам Страница LinkedIn. Он разделяет фамилию со Смайле Срдановичем, директором по управлению объектами Stellar. Звонок в Smajlje был адресован Аманде Глюк, дочери соучредителя Stellar Ларри Глюка, но она не отвечала ни на звонки, ни на электронные письма.

Другой подрядчик, которого компания использовала для нескольких реконструкций, MJA Services, имеет тот же адрес на Манхэттене, что и корпоративные офисы Stellar: 156 Williams St. И, согласно документации Департамента строительства, контролируется Стейси Руджери, вице-президентом по строительству и развитию. в Stellar. Городские записи показывают, что у Смайле Срдановича также есть обратился за разрешениями от имени MJA. Stellar от комментариев отказалась.

Другие арендодатели, обвиняемые в отдельных судебных процессах в использовании ИАИ, также используют собственных подрядчиков. Например, крупный домовладелец A&E Real Estate, похоже, использует исключительно JW Development Group Holdings для ремонтных работ, согласно обзору Crain's заявок на получение разрешения от Департамента строительства. Город rэкорды show JW Development контролируется Марком Эриксеном, чей Профиль в LinkedIn называет его старшим менеджером строительных проектов в A&E Real Estate. Арендаторы предъявляют к фирме иск в рамках другого группового иска, в котором ее обвиняют в подделке или раздутии IAI с целью повышения регулируемой арендной платы.

Согласно аудиторской проверке HCR, компания завысила расходы на IAI в шести из восьми проверенных квартир. В одном случае арендодатель мог обосновать только $24,710 улучшения, на которое он, по его утверждениям, потратил $37,053. Пришлось возместить арендатору 1ТП2Т21 522 руб. Пресс-секретарь A&E от комментариев отказалась.

Использование внутреннего подрядчика не является незаконным, но такая практика дает домовладельцам возможность сообщать о более высоких затратах на ремонт, чем они были фактически понесены. Например, штатный подрядчик может использовать наемных сотрудников для проекта, но требовать, чтобы затраты на рабочую силу превышали фактическую заработную плату. HCR предупреждает об этом, заявляя на своем веб-сайте, что, если ремонтные работы будут обнаружены или предположительно выполнены сотрудником арендодателя или управляющим агентом, «владелец будет обязан доказать, что работнику заплатили за работу отдельно от и в прибавка к его / ее обычной зарплате ».

Но неясно, насколько часто и тщательно власти проверяют, является ли подрядчик собственным, и, возможно, сложнее, если название компании изменится, как это было дважды в случае квартиры, которую арендовал Сабаллос.

HCR утверждает, что усилило правоприменение. В 2012 году агентство создало подразделение по защите арендаторов, которое выполнило более 4000 целевых проверок, помогло арендаторам взыскать $4,8 млн из-за переплаты и привело к тому, что 76000 незаконно дерегулированных квартир были возвращены в систему регулирования арендной платы. Но эти дела не связаны с ремонтом, сказал представитель агентства; домовладельцы просто безосновательно отменили регулирование квартир.

Чтобы лучше регулировать IAI, HCR заявляет, что увеличило количество проверок и теперь проводит в среднем 600 аудитов в год. В списке этих проверок были единицы, принадлежащие A&E Real Estate, Stellar и Bronstein Properties, еще одному крупному домовладельцу, который был обвинен в коллективном иске в использовании IAI для ненадлежащего повышения регулируемой арендной платы. Государственное агентство заявило, что 74 проверки выявили 10 случаев завышения Бронштейном затрат на IAI, что привело к увеличению арендной платы на целых $162,28 в месяц больше, чем разрешено. Неясно, было ли это увеличение достаточным для вывода каких-либо единиц из-под контроля, но в коллективном иске против компании говорится, что она потратила шестизначные суммы на реконструкцию, чтобы преобразовать другие объекты в своем портфеле в рыночную арендную плату. Crain's не смог найти ни одного разрешения, поданного в Департамент строительства, на ремонт квартир Бронштейна, упомянутых в этом иске.

«Если домовладелец действительно улучшил $100,000 в некоторых из этих квартир, должны быть разрешения», - сказал Лукас Феррара, представляющий арендаторов вместе со своим коллегой Роджером Сахаром. «Означает ли это, что работа на самом деле не была сделана? Теперь мы выясним.

Феррара и Сачар также настаивают на коллективных исках против Stellar и A&E Real Estate.

Проверки HCR семи подразделений Stellar не выявили нарушений со стороны компании, но наблюдатели говорят, что объем этих проверок был недостаточным.

«Вместо того, чтобы проверять несколько квартир, почему бы не проверить все портфолио такого арендодателя, как Stellar?» - спросил Аарон Карр, основатель и исполнительный директор некоммерческой организации Housing Rights Initiative. «Если правительство проводит расследование в отношении банка, ограничивают ли оно его одной ячейкой? HCR рассматривает эти случаи мошенничества, как будто это не системная проблема. Но это."

Первоначально опубликовано на сайте Crain's New York Business 08 апреля 201 г.9

 

Поделиться этой записью

Статьи по Теме

NYCHA’s Section 8 logjam continues on for too many

An error in NYCHA’s case management system that wrongfully terminated tenants’ Section 8 vouchers continues to leave tens of thousands in jeopardy. In this follow up article on the issue, NYLAG attorney Anna Luft offered further commentary on the struggle that tenants face in accessing key information from NYCHA’s customer centers.

Прочитайте больше "

Voucher Holders Navigate Through Red Tape

A failure in NYCHA’s case management system caused thousands of tenants with Section 8 vouchers to be mislabeled as delinquent on their annual recertifications. NYLAG attorney Anna Luft spoke to The Riverdale Press about the issue and NYLAG’s swift action urging the agency to immediately suspend the terminations.

Прочитайте больше "
Русский
Пролистать наверх